法律理论

题记

　　签了合同，支付了首付款，苦等一年半，交房的日子就在眼前，不料，开发商突然告知不能办理贷款，想要房子必须交全款。最近，部分购买了河北省石家庄市百年华府小区房子的消费者来到中国消费者报河北记者站，讲述了他们遭遇的烦心事。据悉，遇到类似情况的购房者大约有500余户。

　　1.投诉

　　贷款买房被要求交全款

　　5月6日，石家庄市消费者王女士向记者反映，2009年10月，她与开发商签订购房合同，首付17万元、余额以银行按揭贷款方式购买百年华府楼盘的一套房子。当时开发商承诺，房子将于今年4月交付使用。今年2月，王女士接到开发商的电话，告诉她因银行紧缩银根，无法办理贷款，如果王女士想要房子则必须交全款，否则不能交房。据王女士称，接到开发商上述电话的，还有购买了该小区房子的500余位消费者。“当时买房时，开发商说可以贷款。现在马上要交房了，却要求我们必须交全款。我们都是工薪族，哪能一下子拿得出这么多钱?如果不按开发商要求付全款，期盼了很久的房子就可能要泡汤。”消费者陈先生向记者出示了2010年4月百年华府楼盘在当地报纸上发布的一条广告。记者看到，该广告上面印有“百年华府均价4300元/平方米……贷款最低首付30%”等内容。“如果早知道要付全款，我们就不会买这儿的房子。白白耽误了1年半的时间，还占用了我们10多万元的首付款。现在同地段同品质的房子都涨到每平方米6000多元了。”王女士说。部分消费者多次找到百年华府楼盘开发商之一的太行实业总公司交涉，对方的回答始终是“不交全款不能交房”。

　　2.回应

　　因银行限制额度不能贷款

　　“拒绝消费者贷款买房的主要原因是银行限制了贷款的额度，目前公司正在努力，希望和各方协调，尽早解决贷款的问题。”太行实业总公司百年华府项目部一位工作人员向记者解释说。

　　对这一说法，购房者不认可。“我们了解到的原因是百年华府楼盘没有预售许可证，因此，我们当初和太行实业公司签订的购房合同不能在房管部门备案，所以无法办理银行贷款。”王女士说，“当初购房时我没有看到预售许可证，但开发商承诺说是正规商品房，并解释称有关手续正在办理中。”“我们出售的不是商品房，是存量房，预售许可证可办可不办。我们的手续是齐全的。”百年华府项目部工作人员称，目前，该楼盘已经取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。至于暂时没有预售许可证，原因是“该项目走的是城中村改造，有上述4个手续就可以了”。

　　然而，几位购房者登录石家庄市相关部门网站查询后发现，百年华府项目部工作人员所称4证中有3个可以查到，该项目部墙上张贴的建设规划用地许可证却始终搜索无果。据悉，如果没有建设规划用地许可证，开发商是办不了预售许可证的。而对于工作人员提出的存量房说法，购房者也是一头雾水：“当初交钱的时候开发商说是商品房，怎么现在就变成存量房了呢?”

　　3.调查

　　该楼盘违规销售已被调查

　　记者随后来到石家庄市城乡规划局负责审批建设规划用地的项目中心服务窗口。一位陈姓工作人员告诉记者，目前，该局没有给百年华府楼盘批过建设规划用地许可证。“百年华府楼盘的建筑用地属于城中村改造的划拨性质土地。”该工作人员说，在这样的土地上所建的房屋，仅限用于安置原住居民回迁，开发商不能出售，所以不需要批准核发建设规划用地许可证。也就是说，该项目部墙上贴出的建设规划用地许可证可能是假的。

　　记者向石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场稽查大队咨询。一位任姓工作人员告诉记者，存量房是相对于增量房而言的。开发商投资新建的商品房为增量房，而已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，为存量房。存量房也是平时所说的库存待售的房产，即未居住过的二手房。

　　“虽然出售存量房不需要预售许可证，但百年华府楼盘开发商在城中村划拨地上建设的房产，不能被称为存量房。开发商提前收取购房者首付款，并签订合同，涉嫌违反《房地产管理法》中关于商品房预售的规定。”该工作人员说，该项目同时也违反了《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见》中“城中村改造的居(村)民回迁用房未办理产权登记前不得上市交易;城中村改造实施单位开发的商品房，未取得商品房预售许可证前不得上市销售”的规定。